Zadatek liczony w setkach tysięcy złotych (część II)


Anna Szepietowska
General Counsel
Poland Sotheby's International Realty

W poprzednim artykule mowa była o dyspozytywnym charakterze art. 394 Kodeksu cywilnego. Skutki tej regulacji wystąpią jedynie wówczas, gdy inaczej nie wynika ze zwyczaju albo z woli samych stron. To strony przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości mogą dowolnie ukształtować kwestie związane z zadatkiem, m.in. jego wysokość i zasady dotyczące jego zatrzymania bądź zwrotu. Powyższe stanowi punkt wyjścia dla przybliżenia w niniejszym artykule pozycji (uprawnień i obowiązków) stron zawierających umowę przedwstępną przewidującą zadatek. Omówione zostaną konsekwencje zawarcia takiej umowy przy założeniu, że strony zdecydują się na zadatek, ale bez zmiany kodeksowych reguł dotyczących jego zwrotu. W kolejnym artykule mowa będzie natomiast o depozycie notarialnym jako szczególnym rodzaju zabezpieczenia interesów stron związanych z płatnościami wynikającymi z umowy sprzedaży nieruchomości.

Przywołany już art. 394 Kodeksu cywilnego stanowi, że uprawnienie wierzyciela do odstąpienia od umowy i zatrzymania zadatku, czy też żądania zapłaty dwukrotnie wyższej sumy, powstaje tylko wówczas, gdy niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi dłużnik. W tym sensie mają więc zastosowanie ogólne reguły odpowiedzialności kontraktowej, wiążące odpowiedzialność z winą kontraktową. Warto pamiętać, że odpowiedzialność, o której mowa w omawianym przepisie, ma charakter wyłączny. Oznacza to, że zatrzymać zadatek, czy też żądać zapłaty sumy dwukrotnie wyższej, można tylko wówczas, gdy całkowita i wyłączna odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązania leży po stronie dłużnika. Jeśli odpowiedzialność ta spoczywałaby po części na obu stronach, wówczas z omawianego uprawnienia nie będzie można skorzystać. Znaczeniem zadatku jest wzmocnienie pozycji strony, która dąży do wykonania umowy. Na czym polega takie wzmocnienie jej stanowiskaw porównaniu do sytuacji, gdyby w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zadatku nie zastrzeżono? Po pierwsze, strona dążąca do wykonania umowy nie ma obowiązku wykazania w postępowaniu sądowym ani samego faktu poniesienia szkody, ani jej wysokości. Po drugie, ze wspomnianego uprawnienia do zachowania zadatku lub żądania sumy dwukrotnie wyższej może skorzystać bez wyznaczania dodatkowego terminu do wykonania zobowiązania. W każdym przypadku zyskuje więc pewną kwotę – w  wysokości ustalonego przez strony zadatku – bez konieczności sądowego dochodzenia odszkodowania, i bez konieczności jego egzekwowania.

Zadatek, jako dodatkowe zastrzeżenie umowne, oddziałuje na zawiązany przez strony stosunek kontraktowy. Z praktycznego punktu widzenia zadatek pełni funkcję dyscyplinującą. Wpłata zadatku sprawia, szczególnie w przypadku transakcji o znacznej wartości, że strona, która zadatek przyjmuje, może postrzegać drugą stronę jako zdeterminowaną do wykonania zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej w terminie. Może więc oczekiwać, że potencjalny nabywca nie będzie się uchylał od zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości i zapłaty pozostałej części ceny. Innymi słowy, strona sprzedająca zyskuje silny argument, aby zakładać, że stronie kupującej zależy na świadczeniu wzajemnym, skoro godzi się na spełnienie części swojego świadczenia z pewnym wyprzedzeniem. W dniu zawarcia umowy przedwstępnej, zyskuje jedynie pisemne zobowiązanie się drugiej strony do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Termin umowy przedwstępnej może być natomiast oddalony od terminu umowy przenoszącej własność nieruchomości nawet o kilka czy kilkanaście miesięcy. W tym okresie, o ile strony inaczej nie postanowią na mocy odrębnego porozumienia w takiej samej formie, w jakiej zawarta została umowa przedwstępna, pieniądze wpłacone stronie sprzedającej tytułem zadatku pozostają do jej wyłącznej dyspozycji. Kupujący nie może żądać ich zwrotu przed upływem terminu, który strony ustaliły na zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości. Zatem przez wręczenie dodatkowo pewnej sumy pieniędzy – a nie tylko przez samo zobowiązanie się – strona kupująca zainteresowana nabyciem nieruchomości wyraża swój stanowczy zamiar jej zakupu. Jednocześnie jednak strona kupująca oczekuje od właściciela nieruchomości, że ten powstrzyma się od oferowania jej innym kontrahentom.

Zadatek można również kwalifikować jako modyfikację ogólnych reguł odpowiedzialności odszkodowawczej, chociaż zdania na ten temat są w doktrynie podzielone. Na uwagę zasługuje dominujący pogląd, iż wierzyciel nie ma prawa domagać się odszkodowania uzupełniającego na zasadach ogólnych. Konsekwentnie, wierzyciel nie może też zrezygnować z uprawnień przysługujących mu z tytułu zadatku, wynikających z art. 394, poprzestając na roszczeniach odszkodowawczych z art. 471 Kodeksu cywilnego (A. Zbiegień-Turzańska [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Osajda, wyd. 21, 2019). Spotkać można też pogląd, zgodnie z którym dopuszczalne jest dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych, ale wówczas art. 394 Kodeksu cywilnego wskazuje górną granicę obowiązku naprawienia szkody. Można więc uznać, że takie stanowisko, chociaż zasadniczo odmienne od zaprezentowanego wyżej, jest do niego podobne co do skutków. Warto też przywołać nowsze orzecznictwo, na podstawie którego wierzyciel może dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych, a wysokość odszkodowania nie będzie ograniczona do podwójnej wartości zadatku (uchwała Sądu Najwyższego z 25 czerwca 2009 r., III CZP 39/09).

Wracając do porównania sytuacji stron umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości można dojść do wniosku, że w razie niewykonania umowy w mniej korzystnym położeniu będzie strona przekazująca zadatek. W ostateczności, jeśli strona, która zadatek przyjęła, nie zwróci sumy dwukrotnie wyższej, wierzyciel będzie dochodzić swoich praw na drodze sądowej. Wobec powyższego wierzyciel powinien zadbać, szczególnie w przypadku, gdy wpłaca zadatek znacznej wartości, aby przysługujące mu roszczenie o zapłatę w podwójnej wysokości zostało właściwie zabezpieczone.

Na zakończenie jeszcze jeden aspekt kodeksowej konstrukcji zadatku, mianowicie kwestia wymagalności roszczenia o jego zwrot. Termin, w jakim podwójny zadatek powinien zostać zwrócony, nie został bowiem określony w ustawie. Należy tutaj wziąć pod uwagę, że świadczenie ma być spełnione na żądanie wierzyciela, zatem termin spełnienia tego świadczenia nastanie niezwłocznie po wezwaniu dłużnika. Warto pamiętać, że roszczenie o zwrot zadatku nie dotyczy wyłącznie sytuacji, kiedy do umowy nie dojdzie z winy jednej ze stron umowy. Roszczenie o zwrot zadatku wystąpi również w przypadku rozwiązania umowy, jej niewykonania wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, lub za które odpowiedzialność ponoszą obie strony. W każdym z tych przypadków roszczenie o zwrot zadatku staje się wymagalne niezwłocznie po wezwaniu drugiej strony do zwrotu.

 

Anna Szepietowska – General Counsel Poland Sotheby’s International Realty