Zadatek liczony w setkach tysięcy złotych (część I)


Anna Szepietowska
General Counsel
Poland Sotheby's International Realty

Przyjmuje się zwyczajowo, że zadatek przy sprzedaży nieruchomości wynosi 10% ceny. Ułamek ten jest stosunkowo niski, jeśli porównać go do wielu sytuacji z życia codziennego, kiedy cała opłata za usługę pobierana jest z wyprzedzeniem i nie ma możliwości odwołania rezerwacji ani zwrotu kosztów. Jeśli jednak przedmiotem transakcji jest nieruchomość warta kilka milionów złotych, to kilku- czy kilkunastoprocentowy zadatek wyniesie aż kilkaset tysięcy złotych. Warto wówczas rozważyć właściwe zabezpieczenie swoich interesów związanych z transakcją.Kluczowa jest znajomość skutków prawnych dodatkowego zastrzeżenia umownego jakim jest zadatek.

W języku potocznym przez zadatek lub zaliczkę rozumie się sumę pieniężną lub rzecz daną przy zawarciu umowy – „część należności wpłacaną z góry jako gwarancja dotrzymania umowy” (słownik PWN). Konsekwencje, jakie pociąga za sobą takie wręczenie części należności, nie są jednak jednoznaczne. Stąd przedsiębiorcy często doprecyzowują zasady sprzedaży produktów czy świadczenia usług, szczególnie w odniesieniu do konsumentów, wskazując na przykład w wewnętrznych regulaminach, że rezerwacja jest bezzwrotna. W języku prawniczym natomiast zadatek to dodatkowe zastrzeżenie umowne, którego skutki prawne wskazuje art. 394 Kodeksu cywilnego. Zadatek znajduje zastosowanie przy wszelkich umowach obligacyjnych, w tym o charakterze przygotowawczym i organizatorskim, co w przypadku obrotu nieruchomościami dotyczy głównie umowy przedwstępnej. Zarówno cenę nieruchomości jak i zadatek ustala się przeważnie w pieniądzach; wręczanie rzeczy jest również możliwe, ale zdecydowanie rzadziej spotykane.

Jeśli brak odmiennego zwyczaju albo innych ustaleń między stronami, w razie niewykonania umowy przez jedną z nich druga strona może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Co istotne, z powyższego uprawnienia można skorzystać bez wyznaczania drugiej stronie dodatkowego terminu na wykonanie umowy. Jeśli natomiast umowa zostanie wykonana, to zadatek zalicza się na poczet ceny, a nabywca nieruchomości dopłaca zbywcy różnicę między ceną a wpłaconym zadatkiem.Ponadto, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada w przypadku rozwiązania umowy, jej niewykonania wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, lub za które odpowiedzialność ponoszą obie strony.

Kupujący i sprzedający mogą jednak postanowić, że wręczenie pieniędzy lub rzeczy towarzyszące zawarciu umowynie będzie kwalifikowane jako zadatek, wskazując odmienne konsekwencje prawne związane z zastrzeżeniem wadium, zastawu, odstępnego, czy innych, normatywnie nieuregulowanych, np. zaliczki. W każdym przypadku, jeśli wolą stron umowy jest, aby wręczenie pieniędzy lub rzeczy nie pociągało za sobą skutków prawnych przewidzianych dla zadatku w Kodeksie cywilnym, należy to wprost zastrzec w umowie. Zatem przywołany wyżej art. 394 Kodeksu cywilnego należy traktować jako regułę interpretacyjną, która znajduje zastosowanie w braku wyraźnego zastrzeżenia innych konsekwencji.

Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na użyte w Kodeksie cywilnym sformułowanie „przy zawarciu umowy”, szczególnie w przypadku wysokiej ceny nieruchomości, a co za tym idzie – odpowiednio wysokiego zadatku. W doktrynie przeważa stanowisko, że takie sformułowanie nie oznacza, że pieniądze powinny być wręczone w tej samej chwili, a więc jednocześnie z zawarciem umowy. Jako dopuszczalne przyjmuje się przelanie pieniędzy tytułem zadatku na konto bankowe zbywcy nieruchomości w innym czasie, czyli przed albo po zawarciu umowy przedwstępnej, jeżeli strony tak właśnie postanowią. Takie stanowisko podzielił Sąd Najwyższy, ale dopiero w wyroku z 2008 r. (I CSK 328/07). Wcześniej natomiast, zgodnie z wcześniejszym orzecznictwem, honorowano wyłącznie literalne brzmienie przedmiotowego sformułowania, zgodnie z którym wręczenie zadatku, jako czynność prawna realna, powinno faktycznie nastąpić w chwili zawierania umowy (II CSK 479/06). Zgodnie z tą wcześniejszą linią orzeczniczą kwotę zapłaconą już po zawarciu umowy przedwstępnej należało kwalifikować jako świadczenie na poczet ceny sprzedaży. Konsekwentnie, w przypadku niedojścia do skutku umowy sprzedaży kwota ta stawała się świadczeniem nienależnym, a wierzyciel uzyskiwał roszczenie o jego zwrot. Szczególnie w odniesieniu do nieruchomości o znacznych wartościach takie formalistyczne podejście do momentu przekazania zadatku stanowiło pewną barierę i nie odpowiadało współczesnym realiom. Elektroniczne środki płatnicze są już standardem i wypierają płatności w gotówce, także na rynku obrotu nieruchomościami.

Na wstępie została już wspomniana zwyczajowa wysokość zadatku. Kwestia ta nie została uregulowana, a poglądy na temat tego, czy wysokość zadatku podlega swobodzie kontraktowej ewoluują. Obecnie przeważa stanowisko, że zadatek stanowi pewien ułamek, zwykle niewielki, stosunkowo nieznaczny. W ślad za tym stanowiskiem, reguła interpretacyjna z art. 394 Kodeksu cywilnego, a więc kwalifikowanie danej przy zawarciu umowy przedwstępnej części ceny nieruchomości jako zadatku, nie może znajdować zastosowania, jeśli przekazana stronie sprzedającej kwota miałaby wartość zbliżoną do samej ceny.

W związku z powyższym zastrzeżeniem w umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości znaleźć można nie tylko postanowienia dotyczące omówionego już zadatku, ale także postanowienia dotyczące zaliczki. Jest to rozwiązanie praktykowane wówczas, gdy przed przeniesieniem własności nieruchomości kupujący przekazuje sprzedającemu znaczną kwotę, na przykład w wysokości połowy ceny. Wówczas mniejszą część tej kwoty strony decydują się traktować jako zadatek podlegający skutkom art. 394 Kodeksu cywilnego, a większa cześć tej kwoty stanowi zaliczkę. Tylko ta ostatnia podlega zwrotowi w każdym przypadku niedojścia do skutku umowy sprzedaży nieruchomości.

Co ciekawe, charakter prawny zadatku był niejasny już w prawie rzymskim (R. Strzelczyk, Prawo nieruchomości, wyd. 5, Warszawa 2017, s. 317). Pierwotnie zadatek utożsamiano z dowodem zawarcia umowy, który podlegał zwrotowi albo zaliczeniu. W późniejszym okresie przyjęła się natomiast grecka koncepcja zadatku, umożliwiającego jednostronne odstąpienie od umowy. Wówczas zadatek zaczął pełnić już nie tylko funkcję dowodową, ale też funkcję kary – za dozwolone odstąpienie od umowy czy też za zawód z powodu niedojścia do niej. Wyraźne wskazanie na art. 394 Kodeksu cywilnego, albo na wyłączenie jego stosowania w odniesieniu do pieniędzy lub rzeczy przekazanych przy zawarciu umowy, będzie też istotne w przypadku położonych w Polsce nieruchomości nabywanych przez cudzoziemców. Niejednolite podejście do zadatku powoduje bowiem, że jest on w innych systemach prawnych rozumiany odmiennie, a zdarza się nawet, że jest rozumiany odmiennie w obrębie tego samego systemu prawnego.

 

Anna Szepietowska – General Counsel Poland Sotheby’s International Realty