VISIT OUR

SOCIAL MEDIA PROFILE'S

Poland Sotheby's

Extraordinary real estate
in Poland and around the world

LOG ON OUR

NEWSLETTER

Thank you for your subscription.

You have already subscribed.

E-mail address was not found.

Your subscription is removed.

Time for confirmation the subscription expired.

Your subscription is removed.

Time for confirmation the subscription expired.

Back

Oryginalny, unikalny, wyjątkowy… jak chronić niepowtarzalność nieruchomości?

31-05-2017
English version of the article will be accessible soon

Anna Szepietowska
General Counsel
Poland Sotheby's International Realty

Zamożni klienci dbają o to, aby ich nieruchomości wyróżniały się na tle innych. Wybierają więc na swoje domy wyjątkowe, unikatowe budynki, zaspokajające wszystkie ich potrzeby. Zdarza się też, że jeśli odpowiada im lokalizacja i inne parametry nieruchomości, to gotowi są wprowadzić spore zmiany w pierwotnym projekcie. Nabycie nieruchomości z zamiarem dostosowania do własnych, indywidualnych potrzeb, może wiązać się z jej przebudową. Aby bez przeszkód zrealizować ten cel nowi właściciele zastrzegają sobie pewne uprawnienia do projektu – z zakresu prawa autorskiego. Zawierają m.in. umowy o wykonanie dokumentacji projektowej, umowy o sprawowanie nadzoru autorskiego, umowy przenoszące prawa autorskie do projektu budynku, czy umowy z klauzulą zachowania poufności, do której zobowiązuje się architekt, projektant przestrzeni czy dekorator wnętrz. Takie zabezpieczenie praw nabywców na rynku nieruchomości luksusowych i premium stało się już standardem.

Jeden z nielicznych przepisów szczególnych dotyczących utworów architektonicznych mówi o nabyciu egzemplarza projektu architektonicznego od jego twórcy. Art. 61 Ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych (Dz.U. 1994 nr 24 poz. 83 z późn. zm., dalej jako Pr. Aut.) stanowi, że jeśli strony w drodze umowy nie porozumieją się inaczej, to nabycie takiego egzemplarza obejmuje prawo zastosowania projektu do jednej tylko budowy. Zatem jeśli w umowie nie zastrzeże się szerszych uprawnień, nabywca uzyskuje bardzo ograniczony zakres majątkowych praw autorskich. A to w praktyce oznacza, że będzie mógł wybudować jeden i tylko jeden budynek według projektu nabytego od twórcy. Z kolei zgodnie z art. 23 Pr. Aut. ogólna zasada, że bez zezwolenia twórcy wolno nieodpłatnie korzystać z utworów w zakresie własnego użytku osobistego, o ile zostały już rozpowszechnione, nie dotyczy budowania według cudzego utworu architektonicznego i architektoniczno-urbanistycznego.

We wstępie – jako jedna z umów zabezpieczających uprawnienia nowego właściciela nieruchomości – została wymieniona umowa o przeniesienie praw autorskich do projektu. Zostaną teraz zasygnalizowane najczęstsze błędy przy jej konstruowaniu. Po pierwsze, należy odróżnić ją od umowy o dzieło w zakresie samego zaprojektowania budynku. Jeżeli na zlecenie zamawiającego powstanie projekt architektoniczny, a umowa o dzieło milczy w przedmiocie praw autorskich, to całość tych praw pozostaje przy twórcy. Kluczowym aspektem jest też zachowanie formy pisemnej pod rygorem nieważności. Inny często spotykany błąd to niewłaściwe określenie osoby autora. Pierwotnie podmiotem prawa autorskiego – a więc podmiotem, któremu prawo autorskie przysługuje – jest twórca. Twórca natomiast to zawsze osoba lub osoby fizyczne, a więc człowiek lub grupa ludzi, w odróżnieniu np. od spółek, będących osobami prawnymi. Nie można zatem zgodzić się z uproszczeniem, iż przeniesienie praw autorskich odbywa się pomiędzy nabywcą a spółką, chociażby jej wspólnikami byli architekci – autorzy projektu. Każde przeniesienie majątkowych praw autorskich na kolejne osoby wymaga bowiem najpierw przeniesienia tych praw od uprawnionej osoby fizycznej. Nie wywiera więc skutków prawnych dysponowanie prawami autorskimi przez biuro projektowe, które samo ich najpierw nie nabyło. Tak samo jak istotne jest ustalenie autora, ważne jest też prawidłowe określenie utworu, do którego autorskie prawa majątkowe mają być przeniesione. Może to być utwór istniejący albo taki, który dopiero powstanie, jednak nigdy całokształt twórczości architekta.

Przeniesienie autorskich praw majątkowych ma miejsce w odniesieniu do poszczególnych pól eksploatacji. Art. 41 ust. 2 Pr. Aut. stanowi, że umowa o przeniesienie takich praw i umowa o korzystanie z utworu (licencja) obejmują pola eksploatacji wyraźnie w nich wymienione. Ponadto, pola eksploatacji powinny być znane w chwili zawarcia umowy. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby opisać je szeroko i szczegółowo, np. w sytuacji, gdy planowane są zmiany i dostosowanie projektu budynku do indywidualnych potrzeb kolejnego właściciela. Szereg błędów przy zawieraniu umowy o przeniesienie autorskich praw majątkowych wiąże się właśnie z tym, że pola eksploatacji zostały w umowie wskazane zbyt wąsko lub nieadekwatnie do planów nabywcy. W oparciu o taką umowę inwestor będzie mógł np. w jednym, konkretnym domu jednorodzinnym wprowadzić dowolne zmiany, podczas gdy jego zamiarem było w oparciu o zakupiony projekt zabudować całe osiedle. Aby uchronić się przed błędami co do pól eksploatacji wystarczy zastrzec w umowie, że przeniesienie praw następuje na wszystkich polach eksploatacji znanych w momencie jej zawierania, w szczególności tych wymienionych w art. 50 Pr. Aut., a następnie wymienić jeszcze inne pola eksploatacji, pożądane przez nabywcę.

Brak odpowiednich zastrzeżeń w umowie z autorem projektu powoduje, że bez uzyskania jego zgody nowi właściciele nieruchomości nie będą mogli przeprowadzić zmian według własnego uznania. Dopuszczalne będą wyłącznie modyfikacje, których wprowadzenie wywołane jest uzasadnioną koniecznością. Innymi słowy takie, co do których twórca nie miałby obiektywnych argumentów sprzeciwu. Zmiany planowane przez nowych nabywców budynku nie zawsze jednak noszą znamiona ingerencji w projekt architektoniczny. Jeśli ten ostatni dotyczył tylko bryły i jej podziału na kondygnacje, to nie zawsze zajdzie konieczność konsultacji z autorem projektu. W praktyce może się więc okazać, że dostosowanie budynku do własnej wizji, polegające wyłącznie na zmianie układu ścian działowych, nie będzie wymagać zgody twórcy projektu. Może się jednak zdarzyć i taka sytuacja, w odniesieniu do starszych nieruchomości, że ustalenie stanu prawnego w zakresie praw autorskich jest utrudnione (brak dokumentacji). A może być i tak, że uzyskanie zgody projektanta będzie niemożliwe, bo brak o nim informacji. W takim przypadku interes nowego nabywcy nieruchomości można zabezpieczyć poprzez właściwą umową z dotychczasowym właścicielem. W dużym uproszczeniu – należy zastrzec, że sprzedający zwalnia kupującego z ewentualnych roszczeń projektanta w zakresie przebudowy nieruchomości. Żądanie odszkodowania to nie jedyne potencjalne konsekwencje. Architekt może nawet wystąpić o zaprzestanie rozbudowy czy rozbiórkę tych elementów budowlanych, które ingerują w projekt.

Podsumowując, warto zadbać o kwestię praw autorskich do projektu. Nawet jeśli w momencie zakupu nieruchomości nie są planowane zmiany – na przyszłość dla siebie lub dla kolejnych nabywców. Zawierając umowę o przeniesienie praw autorskich do projektu należy upewnić się, że czynność będzie dokonywana z podmiotem uprawnionym do dysponowania tymi prawami. I najlepiej już na tym etapie szeroko i adekwatnie określić pola eksploatacji. Z kolei nabywcy nieruchomości z rynku wtórnego – szczególnie jeśli planują lub przewidują przebudowę – powinni sprawdzić zakres praw przysługujących dotychczasowemu właścicielowi.

Anna Szepietowska – General Counsel, Poland Sotheby’s International Realty