Język w transgranicznym obrocie nieruchomościami (część III)


Anna Szepietowska
General Counsel
Poland Sotheby's International Realty

Język angielski to zdecydowanie lingua franca dzisiejszego świata, tak jak łacina czy francuski w przeszłości. To, że w tak wielu miejscach i z tak wieloma ludźmi można się porozumieć po angielsku, to niewątpliwy atut. Jednak zdarza się, że kiedy próbuje się używać tego języka w kontekście prawnym, może on stwarzać pewne trudności. Trudności te wynikają z nieprzystawalności systemów prawa stanowionego, m.in. polskiego, wywodzącego się z prawa rzymskiego, do prawa większości krajów anglojęzycznych – Wielkiej Brytanii, Stanów Zjednoczonych, Australii, Kanady. Dlatego też nierzadko można natknąć się na instytucje prawne, które w prawie zwyczajowym (common law) są rozumiane nieco lub zupełnie inaczej niż w prawie polskim.

Na samą nieruchomość w języku angielskim znajdą się aż cztery główne określenia: immovable, real property,real estateoraz realty (zob. A. Młodawska, Infographic Legal English, Warszawa 2017, s. 102). Podobnie, trudności nie przysporzy tłumaczenie umowy przedwstępnejpreliminary agreementlub pre-agreementi umowy przyrzeczonej final agreement. Ale już towarzyszące umowie przedwstępnej zadatek czy zaliczka, w zależności od tego, jakie skutki prawne wywołują w konkretnym porządku prawnym, mogą wymagać dodatkowego objaśnienia. Może się więc okazać, że nie chodzi o samo  przetłumaczenie terminów. Zaliczka to advance, advance payment, prepayment, down paymentalbo deposit on account of the price, a zadatek earnest money (zob. A. Młodawska, Infographic (…), s. 157). Warto jednak wiedzieć, że w polskim prawie cywilnym zadatek jest dodatkowym zastrzeżeniem umownym, którego skutki prawne wskazuje Kodeks cywilny: W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 ust. 1 Kodeksu cywilnego). Przywołany przepis należy więc traktować wyłącznie jako pewną regułę interpretacyjną, którą stosujemy w braku wyraźnego zastrzeżenia w umowie innych konsekwencji. W każdym przypadku, jeśli wolą stron jest, aby towarzyszące umowie wręczenie pieniędzy nie pociągało za sobą skutków prawnych przewidzianych dla zadatku, o których mowa w Kodeksie cywilnym, należy to wprost zastrzec w umowie. Przykład ten pokazuje, że nie wystarczy poprzestać na przetłumaczeniu konkretnego terminu, ale należy zdawać sobie sprawę jak w danym porządku prawnym instytucja jest rozumiana, jakie ma znaczenie.

Zdarza się, że pewne terminy przewidziane w polskich przepisach nie mają swoich angielskich odpowiedników, ponieważ prawo zwyczajowe pewnych instytucji w ogóle nie przewiduje. W przypadku takich dylematów tłumaczeniowych zwykle można zastosować jedno z dwóch podejść do tłumaczenia: udomowienie (domesticationlub egzotyzację (foreignization). Decydując się na udomowienie, tłumacz wybiera odpowiednik, który osobie anglojęzycznej, np. angielskiemu prawnikowi, będzie najłatwiej zrozumieć, coś co wyda mu się znajome, swojskie, ale niestety nastąpi to kosztem precyzji. W przypadku użytkowania wieczystego takimi odpowiednikami stworzonymi przez udomowienie byłyby określenia opisowe long-term lease of land granted by the state lub (w odpowiednich przypadkach) 99-year-long lease of land granted by the state. Natomiast odpowiednikiem stworzonym przez egzotyzację będzie perpetual usufruct (instytucja niewystępująca w prawie zwyczajowym).

Podobnie, trudności może przysporzyć przetłumaczenie terminów, które zdefiniowane są w akcie prawnym obowiązującym w konkretnym porządku prawnym, i w takim kontekście powszechnie używane w obrocie. Bardzo dobrym przykładem z zakresu polskiego prawa nieruchomości jest umowa deweloperska. Zgodnie z art. 3 pkt 5) Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377) umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego wskazanego prawa do nieruchomości, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. W związku z powyższym tłumaczenie umowy deweloperskiej na język angielski odbywa się najczęściej w sposób opisowy jako developer contract within the meaning of the Act on protection of rights of purchasers of housing units or single-family houses.

Trochę łatwiej przetłumaczyć rodzaje działalności związane z rynkiem nieruchomości, takie jak pośrednik w obrocie nieruchomościami, zarządca nieruchomości czy rzeczoznawca majątkowy. Podobne zawody funkcjonują na całym świecie, ale porządki prawne poszczególnych państw indywidualnie wyznaczają zasady ich wykonywania. Dla przykładu, posługując się tymi terminami w Polsce nadaje się im znaczenie w rozumieniu Ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741).

Kolejne ciekawe przykłady wymagające znajomości różnic w porządkach prawnych to najem i dzierżawa nieruchomości. Zgodnie z polskim prawem różni je uprawnienie do pobierania pożytków, które przysługuje wyłącznie dzierżawcy. Ani w angielskim, ani w amerykańskim systemie prawnym różnica ta nie występuje, a terminy leasei tenancy funkcjonują jako synonimy. Rozwiązania w przypadku tłumaczenia są następujące. Można jeden z terminów przyjąć na najem (np. lease), a dzierżawę opatrzyć dodatkowym określeniem (np. lease with the right to collect fruits). Jeśli jednak terminy powtarzają się w konwersacji lub w tłumaczonym dokumencie wielokrotnie, to można na wstępie, np. w definicjach w umowie, odpowiednio opisać różnice między nimi. Istotne, aby raz przyjętych, powiązanych nazw, tj. lease, lessori  lessee albo tenancy, landlord i tenant używać konsekwentnie w całym dokumencie. Używanie ich zamiennie bez podawania kontekstu wywoła niepożądane wątpliwości interpretacyjne (zob. A. Młodawska, Advanced Legal English for Polish Purposes, Warszawa 2017, wyd. 2, s. 36).

Brytyjska tradycja prawa zwyczajowego może się wydawać sporym utrudnieniem, bowiem wymaga od tłumacza znajomości różnic względem prawa stanowionego. Warto jednak zaznaczyć pewne ułatwienia wywodzące się z historycznej przynależności niektórych stanów USA (m.in. Kalifornii, Newady, Teksasu) do Meksyku. Z tamtego okresu pochodzi kilka instytucji prawa cywilnego, które zachowały się w prawie amerykańskim. Jeszcze więcej rozwiązań prawa cywilnego można znaleźć w prawie Luizjany, dawnej kolonii francuskiej i hiszpańskiej (zob. A. Młodawska, Advanced (…), s. 14).

Opisane powyżej przykłady to jedynie namiastka zagadnień związanych z różnorodnością językową. W przypadku tłumaczeń bardzo wiele zależy od kontekstu, a tylko profesjonalny i doświadczony tłumacz jest w stanie taki kontekst zrozumieć i dobrać do niego adekwatne rozwiązanie. Prawniczy język angielski jest bardzo trudny z uwagi na różnice systemowe i wachlarz możliwości przetłumaczenia poszczególnych terminów. Tłumacz umożliwia jednak komunikację, porozumienie, a finalnie także transakcję zawieraną przez strony posługujące się na co dzień innymi językami.

 

Anna Szepietowska – General Counsel, Poland Sotheby’s International Realty

Anna Młodawska – tłumacz przysięgły j. angielskiego, właścicielka Legal English Expert