Inwestowanie w nieruchomości: przegląd dostępnych rozwiązań prawnych


Anna Szepietowska
General Counsel
Poland Sotheby's International Realty

Problematyka funduszy inwestycyjnych w Unii Europejskiej podlega coraz szerszym regulacjom, w kierunku ujednolicenia i harmonizacji przepisów we wszystkich państwach członkowskich. Rynek funduszy inwestycyjnych reguluje dyrektywa UCIDS IV (Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2009/65/WE z dnia 13 lipca 2009 r. w sprawie koordynacji przepisów ustawowych, wykonawczych i administracyjnych odnoszących się do przedsiębiorstw zbiorowego inwestowania w zbywalne papiery wartościowe). Wspomniane we wcześniejszym artykule fundusze typu REIT nie są jednak objęte tymi regulacjami. Brak ujednoliconych ram regulacyjnych ułatwiających prowadzenie transgranicznej działalności nie przeczy jednak samoistnemu rozwojowi tego sektora.

Każde państwo indywidualnie określa wewnętrzne wymogi, według których fundusz można określić mianem funduszu nieruchomości. Generalną zasadą działalności funduszu inwestycyjnego nieruchomości jest gromadzenie środków od inwestorów indywidualnych lub instytucjonalnych i lokowanie ich, w dłuższym horyzoncie czasowym, przede wszystkim w nieruchomości komercyjne.Polski rynek funduszy inwestycyjnych, w tym funduszy nieruchomości, ma niedługą historię i charakteryzuje się relatywnie niską dynamiką. Działalność funduszy inwestycyjnych została zainicjowana Ustawą z dnia 22 marca 1991 r. Prawo o publicznym obrocie papierami wartościowymi i funduszach powierniczych (Dz.U. 1991 nr 35 poz. 155), jednak dopiero 9 lat później umożliwiono funduszom inwestowanie w nieruchomości – Ustawą z dnia 16 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o funduszach inwestycyjnych (Dz.U. 2000 nr 114 poz. 1192). Obecnie obowiązująca Ustawa z dnia 27 maja 2004 r. o funduszach inwestycyjnych i zarządzaniu alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi (Dz.U. 2004 nr 146 poz. 1546, dalej „Ustawa”) dopuszcza utworzenie funduszu inwestycyjnego zamkniętego, który może lokować aktywa m.in. w użytkowanie wieczyste oraz własność i współwłasność nieruchomości gruntowych, budynków i lokali (art. 147 ust. 1 Ustawy).

Ustawa przewiduje kilka przepisów zapewniających inwestorom minimum bezpieczeństwa poprzez ograniczenie ryzyka towarzyszącego inwestowaniu. Przedmiotem lokat mogą być jedynie prawa do nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym, które nie stanowią zabezpieczenia i nie są przedmiotem egzekucji. Ponadto, nieruchomości mogą być obciążone pod warunkiem, że realizacja praw osób trzecich nie generuje ryzyka utraty przez fundusz własności nieruchomości (art. 148 ust. 1 Ustawy). Fundusze inwestycyjne nieruchomości łączą zalety inwestowania na rynku nieruchomości z inwestowaniem na rynku papierów wartościowych, oferując inwestorom następujące korzyści: wysoką płynność, bezpieczeństwo lokaty i wysoką stopę zwrotu. Tym samym fundusze inwestycyjne lokujące kapitał na rynku nieruchomości pozwalają wyeliminować z pola widzenia inwestora specyficzne cechy nieruchomości jako aktywa: wysoką kapitałochłonność, złożoność, niepodzielność, niską płynność czy wymóg fachowej obsługi (E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2006, s. 17).

W tym miejscu warto podkreślić, że tylko zamknięty fundusz inwestycyjny może lokować kapitał w nieruchomości bezpośrednio. Fundusz inwestycyjny otwarty i specjalistyczny fundusz inwestycyjny otwarty, czyli fundusze oznaczane skrótowo jako FIO i SFIO, mogą inwestować w nieruchomości jedynie pośrednio. FIO i SFIO mogą nabywać papiery wartościowe emitowane przez podmioty z szeroko rozumianej branży nieruchomości, np. spółki budowlane czy deweloperów. Zatem mówienie o FIO i SFIO jako o „funduszach nieruchomości” jest pewnym uproszczeniem, ponieważ w portfelu aktywów tych funduszy brak nieruchomości.

Działalność funduszy inwestycyjnych nieruchomości ma w Polsce dość krótkie tradycje, a zdecydowanie większą popularnością wciąż cieszy się inwestowanie bezpośrednie, czyli najczęściej zakup i najem nieruchomości.Transakcję sprzedaży nieruchomości przeznaczonej przez nabywcę na wynajem przeprowadza się według zasad ogólnych. Inwestor powinien więc sprawdzić przede wszystkim tytuł prawny do nieruchomości, obciążenia prawami lub roszczeniami na rzecz innych osób, a w przypadku rynku pierwotnego – także zgody i pozwolenia, na podstawie których grunt zabudowano i umożliwiono użytkowanie budynku. Mimo, żeinwestowanie bezpośrednie oznacza nabycie nieruchomości na rachunek inwestora, to żeby zmaksymalizować generowane przez nieruchomość zyski i ograniczyć swoje bezpośrednie zaangażowanie, inwestorzy często decydują się oddać sprawy związane z obsługą lokali zarządcy nieruchomości, czyli przedsiębiorcy prowadzącemu działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami. Podstawowe zasady działalności zarządcy reguluje Ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 1997 Nr 115 poz. 741, dalej „Ustawa”). Zakres  zarządzania  nieruchomością  określa umowa  o  zarządzanie nieruchomością, zawarta między właścicielem a zarządcą w formie pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności (art. 185 ust. 2 Ustawy). Zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej, a kopia dokumentu tego ubezpieczenia stanowi załącznik do tej umowy (art. 186 ust. 3 i 3a). W pozostałym zakresie do ukształtowania praw i obowiązków po stronie właściciela i po stronie zarządcy nieruchomości zastosowanie znajduje zasada swobody umów, uregulowana w art. 353(1) KC. Zgodnie z tą zasadą strony umowy mogą ułożyć stosunek prawny według własnego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Podejmując współpracę z podmiotem zarządzającym nieruchomością inwestor powinien zwrócić szczególną uwagę na postanowienia przedmiotowej umowy, np. jak uregulowany będzie podział zysku, kto ponosi koszty ubezpieczenia nieruchomości, albo czy zarządca będzie uprawniony do scedowania swoich praw i obowiązków na inny podmiot. Jednym z korzystnych dla inwestora rozwiązań jest gwarancja minimalnego czynszu najmu, w początkowym okresie obowiązywania umowy lub na stałe.

Na zakończenie jeszcze kilka słów o innej formie inwestowania na rynku nieruchomości. Inwestorzy, którzy widzą potencjał w intensywnym obrocie lokalami mieszkalnymi i na taką działalność chcą poświęcić więcej czasu decydują się na tzw. house flipping. Działalność taka polega na zakupie nieruchomości wymagającej remontu, zazwyczaj więc w okazyjnej cenie, przeprowadzeniu na własny koszt zmian, a następnie odsprzedaży z zyskiem. Warto więc zwrócić szczególną uwagę na rzetelne zweryfikowanie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, ponieważ niska cena ofertowa może wynikać z obciążeń, roszczeń czy wad. Zasady wykonywania takiej działalności nie są odrębnie uregulowane, dlatego i w tym przypadku prócz znajomości rynku istotna jest znajomość regulacji ogólnych obrotu nieruchomościami.

 

Anna Szepietowska – General Counsel, Poland Sotheby’s International Realty