Inwestowanie w nieruchomości: fundusze typu REIT


Anna Szepietowska
General Counsel
Poland Sotheby's International Realty

We wcześniejszym artykule mowa była o tym, że obrót nieruchomościami odbywa się na jednakowych zasadach dla wszystkich uczestników rynku, bez względu na dalsze przeznaczenie nieruchomości, np. najem czy odsprzedaż z zyskiem. Praktyka obrotu pokazuje jednak, że nieruchomości mieszkaniowe są domeną inwestorów indywidualnych, a nieruchomości komercyjne – inwestorów instytucjonalnych. Powyższe formy kwalifikuje się jako inwestowanie bezpośrednie, które może polegać zarówno na nabyciu różnych praw do nieruchomości, jak i uzyskaniu kontroli nad nieruchomością poprzez nabycie spółki dysponującej tytułem prawnym do nieruchomości. Z kolei inwestowanie kapitału bez nabywania praw do nieruchomości, czyli zakup akcji lub udziałów podmiotów inwestujących w ramach rynku nieruchomości to inwestowanie pośrednie.

Wracając raz jeszcze do skromnego poziomu regulacji w zakresie sposobów inwestowania w nieruchomości należy zaznaczyć, że zmianę w tym zakresie miałyby wnieść dotychczas nieuregulowane w polskim porządku prawnym tzw. REITs (z ang.Real Estate Investment Trust). To nowoczesny instrument łączący zalety rynku kapitałowego i potencjał inwestycyjny rynku nieruchomości. Fundusze typu REIT za sprzedane udziałowcom akcje inwestują zgromadzony kapitał na rynku nieruchomości, następnie profesjonalnie nimi zarządzają, a zysk wypłacają udziałowcom w formie dywidendy. Idea REITs inwestujących w nieruchomości pojawiła się w połowie XIX w. w Stanach Zjednoczonych, ale współczesnego kształtu nabrała znacznie później, kiedy to w 1960 r. weszła w życie ustawa regulująca ich działalność – REIT Act (A. Mazurczak, Znaczenie funduszy nieruchomości typu Real Estate Investment Trust (REITs) w rozwoju rynku nieruchomości w Polsce, Poznań 2011, s. 105). Już 10 lat później utworzono pierwszy fundusz specjalistyczny, tj. Health Care Fund, inwestujący w nieruchomości z obszaru szeroko rozumianej opieki zdrowotnej. Obecnie 2/3 globalnego rynku funduszy typu REIT przypada na spółki amerykańskie. Przedmiot inwestowania pozwala podzielić amerykańskie fundusze REITs na trzy rodzaje: kapitałowe (equity), hipoteczne (mortgage) i hybrydowe (mieszane). Działalność funduszy kapitałowych koncentruje się na nabywaniu i zarządzaniu nieruchomościami generującymi dochód, a fundusze hipoteczne nabywają pośrednio lub bezpośrednio wierzytelności zabezpieczone hipoteką (A. Mazurczak, Wpływ kryzysu finansowego na działalność funduszy nieruchomości typu REIT w USA[w:]Inwestowanie w aktywa rzeczowe i finansowe, red. K. Marcinek, Katowice 2013, s.70). W Europie pierwszy fundusz typu REIT został utworzony w Holandii, w 1969 r.

Mimo postępującej specjalizacji i różnic podyktowanych odrębnymi regulacjami w poszczególnych krajach, można wskazać następujące cechy wspólne funduszy typu REIT: posiadanie i wynajmowanie nieruchomości jako podstawowa forma działalności, relatywnie niskie koszty transakcyjne, transparentna struktura i preferencje podatkowe, wysoka płynność inwestowania i wymagany poziom wypłacanych dywidend (A. Mazurczak, Znaczenie funduszy..., s. 153 i 155). W odniesieniu do aspektu przychodowego atutem REITs jest zwolnienie z podatku dochodowego na poziomie korporacyjnym i wypłata znacznej części zysku w postaci dywidendy (średnio na poziomie 80-85%). Do powyższych zalet, którymi zainteresowani są potencjalni inwestorzy, należy jeszcze dodać atrakcyjną formę organizacyjno-prawną. REITs działają w większości jako zintegrowane firmy, których akcje notowane są na rynku regulowanym, łącząc role właścicieli, zarządzających i inwestorów. Z kolei z perspektywy samego rynku inwestowania w nieruchomości działalność REITs pozytywnie wpływa na jego rozwój i przewagę konkurencyjną. Państwa, które uregulowały działalność funduszy typu REIT są aktywnymi uczestnikami i beneficjent transgranicznych przepływów kapitałowych na rynku nieruchomości. Na ich tle, szczególnie wysoko rozwiniętych struktur amerykańskich, brytyjskich czy niemieckich, które w istotnym stopniu kreują popyt na rynku globalnym, Polska jest oceniana jako rynek rozwijający się, gdzie perspektywy wprowadzenia REITs są bardzo obiecujące. Obecnie na polskim rynku nieruchomości dominują inwestorzy zagraniczni, w których posiadaniu jest ponad 90% nieruchomości komercyjnych. Zaangażowanie inwestorów krajowych jest niewielkie.

Rządowy projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości wpłynął do Sejmu 25 września 2018 r. Polskim odpowiednikiem REITs miałyby więc być F.I.N.N.yfirmy inwestujące w najem nieruchomości. Nadrzędnym celem funkcjonowania REITs na świecie jest umożliwienie inwestorom, głównie indywidualnym, inwestowania na rynku nieruchomości komercyjnych (Co REIT-y zmienią na polskim rynku nieruchomości komercyjnych, streszczenie raportu EY, kwiecień 2017, s. 2). Tymczasem polski projekt ustawy przewiduje, że firmą inwestującą w najem nieruchomości może być wyłącznie spółka akcyjna, której przedmiotem przeważającej działalności jest najem położonych w Polsce nieruchomości mieszkalnych. Wyłączenie nieruchomości komercyjnych: biurowców, hoteli czy galerii handlowych, należy uznać za spore ograniczenie. Projekt ustawy przewiduje ponadto, że kapitał zakładowy spółki inwestującej w najem nieruchomości miałby wynosić minimum 50 mln zł, a statut – określać zasady strategii gospodarczej, w tym rodzaj nieruchomości i kryteria ich doboru (art. 3 projektu ustawy). Nadzór nad F.I.N.N.ami miałaby objąć KNF (art. 17 ust. 1 projektu ustawy).

W ramach podsumowania należy podkreślić, że fundusze typu REIT od kilku dekad działające w wielu krajach jako nowoczesne struktury inwestycyjne pełnią ważną rolę w systemach finansowania rynku nieruchomości. W samej Unii Europejskiej działalność funduszy typu REIT uregulowało 16 państw, a łącznie na świecie – 36. Brak takich narzędzi w Polsce wpływa na wolniejsze tempo rozwoju rynku nieruchomości. Polski rynek funduszy charakteryzuje stosunkowo krótka historia notowań, niemniej, m.in. z uwagi na stabilną sytuację finansową i gospodarczą, coraz częściej postrzegany jest jako mniej ryzykowny. Polska utrzymuje status atrakcyjnego, największego rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej. Jako pożądane ocenia się wprowadzenie konkurencyjnych produktów inwestycyjnych, sprawdzonych już na rynkach wysoko rozwiniętych, i tym samym unowocześnienie systemu finansowania rynku nieruchomości. Niedostępne wciąż w PolsceREITs są aktualnie najbardziej rozpowszechnioną pośrednią metodą alokacji kapitału na rynku nieruchomości na świecie, a nowych struktur przybywa z każdym rokiem. Polskie F.I.N.N.y mogłyby wyjść naprzeciw konieczności dostosowania się do globalnych trendów kształtujących rynek finansowy i kapitałowy. Miałyby być alternatywą dla zamkniętych funduszy inwestycyjnych aktywów niepublicznych, które mogą lokować aktywa w nieruchomości. O nich i o innych narzędziach dostępnych obecnie zgodnie z polskim ustawodawstwem mowa będzie w kolejnym artykule.

 

Anna Szepietowska – General Counsel, Poland Sotheby’s International Realty