VISIT OUR

SOCIAL MEDIA PROFILE'S

Poland Sotheby's

Extraordinary real estate
in Poland and around the world

LOG ON OUR

NEWSLETTER

Thank you for your subscription.

You have already subscribed.

E-mail address was not found.

Your subscription is removed.

Time for confirmation the subscription expired.

Your subscription is removed.

Time for confirmation the subscription expired.

Back

Co kryje Rejestr Nieruchomości Jej Królewskiej Mości? – czyli o katastrach w Europie

30-12-2016
English version of the article will be accessible soon

Anna Szepietowska
General Counsel
Poland Sotheby's International Realty

Postęp technologiczny i globalna informatyzacja zagościły w życiu codziennym. Napędzają już niemal każdą dziedzinę handlu i usług. Coraz częściej i śmielej wykorzystywane są oszczędzające czas udogodnienia techniczne. Najlepsze przykłady to internetowe konta bankowe, deklaracje podatkowe składane za pomocą systemu elektronicznego czy transakcje przez aplikacje mobilne. Z roku na rok wzrasta też liczba dokumentów, które można uzyskać on line. Od ręki, bez konieczności wizyty i oczekiwania w urzędzie czy w sądzie. Tak jak każda inna witryna, oficjalne portale rejestrów nieruchomości mogą być bez ograniczeń odwiedzane przez internautów z całego świata. Internet pozwala przekraczać granice. A umożliwiając dostęp do elektronicznych rejestrów czyni międzynarodowy obrót nieruchomościami prostszym niż kiedykolwiek – na wyciągnięcie ręki.

W zdecydowanej większości państw członkowskich Unii Europejskiej odpowiedniki polskich ksiąg wieczystych są już dostępne w wersji elektronicznej. Na mapie europejskich rejestrów nieruchomości zdarzają się jednak wyjątki, takie jak Luksemburg. Założony tam w 1820 r. spis nieruchomości, prowadzony obecnie przez Urząd ds. Rejestru Nieruchomości i Topografii (L'administration du cadastre et de la topographie), nie doczekał się jeszcze komputeryzacji. Niemniej, większość krajowych instytucji zakończyła już ten proces, udostępniając publiczne i nierzadko bezpłatne kompleksowe bazy elektroniczne. Dla przykładu, unifikację włoskich katastrów zapoczątkowano 30 lat temu. Finalnie, z początkiem 2007 r., Agencja ds. gruntów (Agenzia del Territorio) uruchomiła serwis on line.

W całej Europie, choć pod różnymi nazwami i przez różne krajowe instytucje, prowadzone są rejestry nieruchomości pełniące funkcje zbliżone do polskich ksiąg wieczystych. Funkcja podstawowa to gromadzenie i katalogowanie informacji o gruntach, budynkach i lokalach. W pewnym uproszczeniu można powiedzieć, że rolą wszystkich baz nieruchomości jest udzielanie odpowiedzi na pytanie do kogo poszczególne nieruchomości należą. Chodzi więc o uzyskanie połączonej wiedzy – na temat lokalizacji i własności. Część systemów informatycznych, tak jak na przykład rejestr fiński, zawiera zarówno aspekty prawne dotyczące nieruchomości, jak i okoliczności faktyczne. Wszystkie ogólnodostępne bazy elektroniczne łączy natomiast jedno – cieszą się ogromną popularnością. Korzystają z nich nie tylko strony transakcji sprzedaży nieruchomości, ale też inne podmioty związane z obrotem, w tym obrotem transgranicznym, m.in. banki, notariusze i agencje pośrednictwa. Ogólnodostępne są między innymi polskie księgi wieczyste. Dla porównania, wgląd do maltańskiego systemu elektronicznego z prawem odczytu wpisów mają tylko urzędnicy wybranych departamentów; inne osoby mogą natomiast składać wnioski o udzielenie informacji.

Jak w praktyce funkcjonuje w Polsce system Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW)? Księgi wieczyste prowadzone są przez sądy powszechne, a system informatyczny został udostępniony na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Portal EKW to jedyne oficjalne źródło informacji o treści polskich ksiąg wieczystych. Z zasady jawności wynika wspomniany już powszechny dostęp. Wystarczy podać pełen numer księgi wieczystej, składający się z trzech rodzajów znaków. Pierwsze cztery znaki to kod właściwego wydziału sądu rejonowego, w którym założono księgę, dalej podaje się numer według repertorium ksiąg wieczystych, a trzecia i ostatnia jest cyfra kontrolna. Ponadto księgi można przeglądać bezpłatnie. Opłat wymagają tylko odpisy czy zaświadczenia, a dostępną metodą płatności są przelewy on line.

Polski system informatyczny EKW łączy wygodę korzystania z wysokim poziomem bezpieczeństwa. Za pośrednictwem portalu można zamówić dokumenty, generowane przez system w formacie PDF. Na podany adres e-mail użytkownik serwisu otrzymuje link, pod którym są dostępne dokumenty do samodzielnego wydruku. W efekcie zmian, które zaczęły obowiązywać od połowy 2014 r., wyżej wymieniony dokument posiada moc dokumentu wydanego przez sąd. Za pośrednictwem serwisu można też zweryfikować, czy dokument samodzielnie wydrukowany przez inną osobę jest autentyczny, a więc czy został wydany przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych (CIKW). Służy do tego niepowtarzalny identyfikator wydruku.

Gdyby jednak znaleźli się tacy, których postęp technologiczny nie przekonuje, wciąż istnieje możliwość zamówienia odpisu, wyciągu czy zaświadczenia zaopatrzonych w pieczęcie i podpis. Z oczywistych względów takie „tradycyjne” dokumenty, w postaci papierowej, dotrą na podany przez wnioskodawcę adres pocztowy w dłuższym terminie (tzw. wydanie korespondencyjne). Szczególnie w kontekście obrotu transgranicznego, kiedy stanem prawnym położonej w Polsce nieruchomości zainteresowany jest nabywca zagraniczny, aktualność danych przemawia za samodzielnie drukowanym dokumentem. Ten ostatni jest dostępny w znacznie krótszym czasie. Zawiera informację o dacie, godzinie, minucie i sekundzie, w której dane zostały pobrane z bazy, oraz w której dokument został wydany. To niezwykle istotne, ponieważ odpisy, wyciągi i zaświadczenia odzwierciedlają stan wpisów w księgach właśnie w chwili pobrania danych z bazy.

Jeśli mowa o bezpieczeństwie w kontekście międzynarodowego obrotu nieruchomościami, to na mapie europejskich rejestrów wyróżnia się system hiszpański. Z uwagi na fakt, że prawa wpisane do rejestru podlegają ochronie sądowej, hiszpański ustrój rejestrów uchodzi za jeden z najbezpieczniejszych na świecie. Ochrona sądowa wiąże się z zagwarantowaniem ujawnionemu w rejestrze właścicielowi, że pozbawienie tytułu do nieruchomości może nastąpić tylko po przeprowadzeniu postępowania z jego udziałem i na mocy wyroku sądowego.

Wiele europejskich państw wychodzi naprzeciw oczekiwaniom rynku i dynamice zmian otoczenia obrotu nieruchomościami. Przykładem jest system informacji katastralnej na Łotwie. Wszystkie wpisy są tam dokonywane w formacie cyfrowym, a sam rejestr obejmuje już całość łotewskiego terytorium. W tym samym kierunku zmierza komputeryzacja w Anglii i Walii. Rejestr Nieruchomości Jej Królewskiej Mości (Her Majesty’s Land Registry) ma charakter otwarty, a od 2000 r. większość udostępnionych w nim danych można sprawdzić on line. Z rejestru można się dowiedzieć jaki jest numer i rodzaj tytułu prawnego, kim są zarejestrowani właściciele, oraz które wpisy mają charakter korzystny (np. służebność drogi koniecznej), a które negatywny (np. hipoteka). Niektórym nieruchomościom towarzyszy ponadto informacja o ich cenie i wartości.

Tytułem podsumowania – polski system EKW na tle europejskich prezentuje się jako jeden z bardziej nowoczesnych. Przeglądanie treści ksiąg wieczystych w Internecie gwarantuje niemal nieograniczoną dostępność informacji przy zapewnieniu wysokiego poziomu bezpieczeństwa. Aspekt bezpieczeństwa i pewności obrotu cechuje też dostęp do plików, których wydruk ma moc dokumentu wydanego przez sąd. To nowoczesne rozwiązanie uprawnia każdego posiadacza dokumentu do posługiwania się nim, także w obrocie transgranicznym, na takich samych zasadach jak dokumentem w tradycyjnej formie papierowej. O ile więc zmiany właścicieli nieruchomości mają miejsce niezmiennie od setek lat, to w otoczenie tego rynku na dobre wkracza dzisiaj globalizacja.

Anna Szepietowska – General Counsel, Poland Sotheby’s International Realty