Cena nieruchomości: regulacje i praktyka w Polsce i USA (część I)


Anna Szepietowska
General Counsel
Poland Sotheby's International Realty

O ile trudno jednoznacznie określić jakie cechy przesądzają o uznaniu nieruchomości za luksusową, to jej cena z pewnością może luksusowość odzwierciedlać. Przedmiotem tego i kolejnych artykułów będzie cena apartamentów: ofertowa, rynkowa, transakcyjna, cena w wymiarze prawnym i czynniki determinujące cenę. Pod takim kątem zestawione zostaną ogólne regulacje i praktyka obrotu w Polsce i w Stanach Zjednoczonych. Chociaż ceny na polskim rynku są relatywnie niskie i sporo niższe niż w Europie Zachodniej, Australii czy USA, to w Polsce popyt na lokale luksusowe i premium stale rośnie.

Polski Kodeks cywilny określa, że w przypadku umowy sprzedaży cena i przedmiotstanowią jej elementy przedmiotowo istotne(essentialia negotii). Oznacza to, że bez prawidłowego określenia ceny i nieruchomości umowa sprzedaży nie może zostać zawarta. Umowa sprzedaży ma charakter wzajemny – cena powinna odzwierciedlać wartość nieruchomości(zasada ekwiwalentności świadczeń). W przypadku rażącego zaniżeniaceny transakcyjnej względem wartości nieruchomości zachodzi ryzyko, że umowa sprzedaży zostanie uznana za ukrytą darowiznę. Sytuacje skrajne w drugą stronę, tj. zawyżenie ceny, zazwyczaj zweryfikuje sam rynek. Wystarczy bowiem, że znajdzie się zainteresowany, który na wygórowaną cenę przystanie.

W Stanach Zjednoczonych nie ma wymogu prawnego, aby cena zakupu odpowiadała jakiejkolwiek określonej koncepcji wartości. W praktyce jednak, jeśli nabywca będzie zależny od finansowania zakupu zabezpieczonego na nieruchomości, bank będzie wymagać, aby cena odpowiadała obiektywnie sporządzonej wycenie. Mówiąc o cenie w kontekście specyfiki rynku amerykańskiego należy też zaznaczyć mniejszą elastyczność cenową w przypadku nowego budownictwa. Jeśli deweloper sam finansował realizację inwestycji z kredytu, wówczas może być zobligowany do sprzedaży lokali w określonym przedziale cenowym.

Wymóg określenia ceny w umowie sprzedaży nieruchomości należy rozumieć jako ostateczne jej ustalenie. Czynią to strony zawierające transakcję, na podstawie której następuje przeniesienie własności. Tymczasem obserwacja praktyki obrotu nieruchomościami w Polsce pokazuje, że w przypadku luksusowych nieruchomości cena ofertowato częstocena na zapytanie. Rozwiązanie nie tylko dopuszczalne, ale też chętnie wybierane przez właścicieli rzadkich, a przez to też drogich nieruchomości. Wówczas, o determinantach wystawienia nieruchomości na sprzedaż za taką a nie inną cenę właściciele preferują rozmawiać tylko z potencjalnymi nabywcami. I tylko potencjalnym nabywcom nieruchomość są skłonni prezentować. Cena na zapytanie umożliwia podanie do publicznej wiadomości samego faktu wystawienia nieruchomości na sprzedaż, a jednocześnie ułatwia uniknąć niepożądanego rozgłosu. Pozwala na ograniczenie szerokiego kręgu tych, którymi kieruje wyłącznie ciekawość, i przystąpienie do konkretnych negocjacji. Rozwiązaniem, na które może zdecydować się dotychczasowy właściciel jest odebranie od potencjalnego kupującego oświadczenia o zachowaniu poufnościlub zawarcie odpowiedniej umowy w tym zakresie. Treść takich dokumentów opiera się na zobowiązaniu osoby pozyskującej informacje do traktowania ich jako poufne i do wykorzystania ich wyłącznie na cele związane z planowaną transakcją sprzedaży.

W Stanach Zjednoczonych, dla porównania, listing pricerzadko jest ceną transakcyjną. Patrząc na tamtejszą praktykę obrotu można sformułować bardzo ogólne, oparte na statystykach przewidywanie, że closing pricewyniesie ok. 90% listing price. Niemniej, nie można go wprost odnieść do nieruchomości luksusowych. Ponadto, na rynku amerykańskim dodatkowe zobowiązanie kupującego do zachowania poufności w związku z nabyciem nieruchomości w segmencie luksusowym zdarza się niezwykle rzadko.

Na marginesie warto doprecyzować, że cena – chociaż stanowi element przedmiotowo istotny – nie musi być jednakowawumowie przedwstępnej i wumowie przyrzeczonej. Zawarcie umowy ostatecznej, nawet gdyby jej postanowienia były odmienne od postanowień umowy przedwstępnej, z reguły wygasza tę ostatnią. To strony umowy przyrzeczonej decydują o finalnym kształcie jej postanowień. Mogą więc już po zawarciu umowy przedwstępnej zmienić jeszcze pewne ustalenia, w tym i cenę. Przyjmuje się, że zmiany umowy przyrzeczonej względem umowy przedwstępnej powinny zaakceptować obie strony. Akceptacja ta może mieć charakter dorozumiany, skoro strony ostatecznie zgadzają się zawrzeć umowę przyrzeczoną na warunkach odmiennych niż ustalone pierwotnie, w umowie przedwstępnej.

Na rynku amerykańskim jedną z kluczowych kwestii po zawarciu umowy przedwstępnej, a przed przystąpieniem do umowy ostatecznej, jest inspekcja nieruchomości. Zleca się ją najczęściej osobie trzeciej, tj.profesjonalnemu inspektorowi. W przypadku znalezienia istotnych wad strona kupująca nie musi do umowy ostatecznej przystąpić, albo  strona sprzedająca obniża cenę ostateczną w stosunku do umowy przedwstępnej. Należy jednak zaznaczyć specyfikę obrotu w poszczególnych stanach, gdzie występują pewne odrębności w tym zakresie. Na przykład w Connecticut strony nie przystępują od razu do umowy, a due diligenceodbywa się z wyprzedzeniem. Z kolei na Florydzie kładzie się nacisk i wymaga się od zbywcy zapewnienia, że nie zataja ewentualnych wad nieruchomości, istotnych z perspektywy nabywcy.

Ustalając cenę strony umowy porozumiewają się nie tylko co do samej kwoty, ale i sposobu płatności. Cena transakcyjna nieruchomości położonej w Polsce jest wskazana w umowie sporządzonej w formie aktu notarialnego, na podstawie której własność nieruchomości zostaje przeniesiona. Z reguły to konkretna suma pieniężna wyrażona w złotych albo w innej walucie. W tym drugim przypadku zapłaty ceny za nieruchomość można dokonać we wskazanej walucie obcej lub w walucie polskiej według kursu średniego ogłoszonego przez Narodowy Bank Polski z dnia jej wymagalności (por. art. 358 Kodeksu Cywilnego). Oprócz podania konkretnej sumy pieniężnej prawidłowe będzie też samo wskazanie podstaw do ustalenia ceny. Wówczas podaje się okoliczności istniejące w chwili zawarcia umowy albo takie, które wystąpią w przyszłości. Istotne jednak, aby okoliczności te dawały możliwość jednoznacznego ustalenia ceny.

Sprzedaż nieruchomości w USA finalizuje się tylko w dolarach, więc ewentualne ryzyko kursowe ponoszą strony transakcji. Podobnie jak w Polsce, warunki płatności wymagają precyzyjnego określenia. W szczególności, kiedy umowę ostateczną poprzedza umowa przedwstępna, ustala się earnest moneyczy escrow payment. Na rynku amerykańskim umowie przedwstępnej zazwyczaj towarzyszy wpłata na rzecz zbywcy kwoty w wysokości około 5% ceny (premayment). Polskie przepisy nie regulują czy i w jakiej wysokości wpłaca się zadatek. Zwyczajowo wynosi on około 10% ceny (R. Strzelczyk, Prawo nieruchomości, wyd. 5, Warszawa 2017, s. 317). Postanowienia polskiego Kodeksu cywilnego wskazują natomiast jakie znaczenie będzie mieć zadatek dany przy zawarciu umowy, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju (art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego).

Anna Szepietowska – General Counsel, Poland Sotheby’s International Realty

Ronald B. Given – Attorney-at-Law, Partner, WOLF THEISS